Năm 1990 tôi mua một căn nhà cấp 4 tại TP.HCM. Nhà đã có sổ đỏ, diện tích trên giấy chủ quyền 60m2 trong khi thực tế đến 75m2. Phần diện tích tăng thêm này do chủ cũ mua thỏa thuận bằng miệng với hộ phía sau và đã xây dựng trước khi bán lại cho tôi.
Năm 1999, trong đợt kê khai nhà đất tôi đã kê khai phần diện tích tăng thêm. Từ đó đến nay tôi đóng thuế nhà đất hàng năm theo diện tích 75m2. Nay tôi muốn đổi lại giấy chủ quyền theo mẫu mới và để diện tích trên giấy chủ quyền đúng với diện tích thực tế thì có phải đóng thêm thuế? Nếu có thì tính thế nào?
Trường hợp nào thì phải đóng tiền sử dụng đất? Việc đứng tên sở hữu 1 hoặc 2 căn nhà có liên quan đến các khoản thuế khi đổi giấy chủ quyền không? Nhờ luật sư tư vấn. Xin cảm ơn. Thanh Hải (haithanh1989@... )
Trả lời
Để được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận) đối với phần đất ngoài giấy chứng nhận nêu trên, ngoài việc phải có các loại giấy tờ chứng minh là đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-3-1993 (ngày Luật đất đai có hiệu lực thi hành), bạn phải được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không tranh chấp.
Bên cạnh đó, tại thời điểm bắt đầu sử dụng phần đất này, người sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm như:
- Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai;
- Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý;
- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc;
- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;
- Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.
Nếu tại thời điểm làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận chưa có quy hoạch được xét duyệt hoặc đã có quy hoạch được xét duyệt nhưng việc sử dụng đất của bạn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết đô thị hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn (gọi chung là quy hoạch) được xét duyệt và chưa có quyết định thu hồi đất thì bạn sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này.
Nếu phần diện tích đất này có nhà ở thì bạn sẽ không phải nộp tiền sử dụng đối với phần diện tích 15m2 đất ở đang sử dụng (vì theo quy định người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở đang sử dụng nhưng diện tích không phải nộp tiền sử dụng đất không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quyết định của UBND TP.HCM tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận).
Trường hợp tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận, việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và cơ quan có thẩm quyền chưa có văn bản chủ trương về thu hồi đất thì bạn cũng vẫn được xem xét cấp giấy chứng nhận đối với phần đất nêu trên.
Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm có quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và đã có chủ trương thu hồi đất bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận và chỉ được sử dụng theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất.
Ngoài ra, trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất, người sử dụng đất có một trong các hành vi vi phạm như đã liệt kê ở phần đầu nhưng tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận, việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch thì bạn cũng vẫn được xem xét cấp giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo mức bằng 50% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất của UBND TP.HCM tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.
Các khoản phí, lệ phí khi xin cấp đổi giấy chứng nhận không có sự khác biệt đối với người đã sở hữu một hay nhiều hơn một căn nhà.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu
KING CROWN INFINITY THỦ ĐỨC tọa lạc tại mặt tiền đường Võ Văn Ngân, phường Bình Thọ, TP. Thủ Đức, TP. HCM có quy mô lên tới 12.652 m2 với 2 Block căn hộ cao 30 tầng với 724 căn hộ gồm căn 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ, căn hộ Duplex và Penthouse cao cấp bậc nhất khu Đông Sài Gòn.Tọa lạc tại vị trí vàng, có tiềm năng kết nối khu vực nhanh chóng, là điều kiện để cư dân có thể dễ dàng liên kết với các địa điểm trung tâm thành phố. Thiết kế hiện đại, phóng khoáng, dự án sở hữu mỹ cảnh hấp dẫn nhất Thủ Đức.