Tôi dự kiến mua một lô đất tại quận..., TP.HCM, diện tích 58,8m2 nằm trong khuôn viên một lô đất lớn khoảng 900m2 (trong đó có 750m2 đất ở đô thị, còn lại là đất trồng cây lâu năm).
Lô đất lớn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (theo mẫu mới) năm
2010. Chủ đất được lấy sổ ra nhưng trên sổ đóng dấu nợ thuế do chưa có
hướng dẫn mới về việc thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất. Do còn nợ thuế nên chủ đất dự kiến cùng tôi làm hợp
đồng hứa mua bán tại phòng công chứng (đặt cọc 70%), sau khi công chứng
hứa mua bán, chủ đất sẽ xin giấy phép để tôi xây dựng nhà. Sau khi xây
dựng nhà xong đóng tiếp 15% giá trị đất, phần còn lại (15%) sẽ được
thanh toán sau khi chủ đất đã đóng thuế, tôi đã xây xong nhà và công
chứng sang tên đổi chủ tại phòng công chứng.
Vậy tôi muốn hỏi việc công chứng hứa mua bán như
trên có hợp lệ không? Nếu chủ đất cũng hứa bán cho người khác nữa thì
sao? Làm sao để biết chắc chủ đất sẽ bán cho tôi đúng phần diện tích, vị
trí đã thỏa thuận?
Một bạn đọc
Trả lời
- Theo thư của ông, tôi hiểu ông nhận chuyển nhượng tại
vị trí là đất ở và chưa có nhà xây trên đất (ghi trong giấy chứng
nhận). Theo quy định của quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-1-2009 của
UBND TP.HCM, điều kiện về diện tích như thế sẽ không được phép tách
thửa. Tuy nhiên, nếu tại vị trí chuyển nhượng có nhà ở thì sẽ thỏa mãn
điều kiện về diện tích để được phép tách thửa và chuyển nhượng.
Về nguyên tắc thì pháp luật không cấm các bên chuyển
nhượng nhà, đất thực hiện việc hứa mua bán bằng một hợp đồng. Tuy nhiên,
do đây là một dạng hợp đồng mua bán có điều kiện nên trong nội dung hợp
đồng này cần mô tả chi tiết quyền và nghĩa vụ các bên, các công đoạn
phải thực hiện.
Khi các công đoạn (điều kiện) này hoàn tất và thỏa mãn
được điều kiện mà pháp luật quy định buộc phải có để chuyển nhượng nhà
đất thì các bên phải thực hiện việc chuyển nhượng theo hình thức mà pháp
luật đã định (ký hợp đồng mua bán nhà có xác nhận của công chứng). Hay
nói cách khác là các bên hứa với nhau sẽ xin phép xây dựng và hoàn công
nhà xong sẽ ký hợp đồng mua bán (tách thửa và chuyển nhượng) có xác nhận
của công chứng.
Nếu hợp đồng hứa mua bán có xác nhận của công chứng thì
về nguyên tắc là công chứng viên đã bảo đảm tính hiệu lực của hợp đồng
hứa mua bán. Nếu hợp đồng này bị tòa án tuyên bố vô hiệu và do lỗi của
công chứng thì công chứng có trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Nếu chủ nhà đã hứa bán nhà cho ông mà còn hứa bán cho
người khác nữa là hành vi gian dối, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình
sự.
Luật sư Huỳnh Văn Nông
