Hai vợ chồng tôi mua một thửa đất 40m2 tại Linh Đàm năm 2008 và đã xây nhà ở đến nay. Thửa đất đó là một phần trong mảnh đất hơn 100m2 đã có sổ đỏ. Hiện tại chúng tôi đã xây nhà (được cấp giấy phép xây dựng), có hộ khẩu nhưng khi mượn sổ đỏ chính để hoàn tất thủ tục tách sổ thì nhà chủ lại gây khó dễ không cho.
Trước khi xây nhà chúng tôi đã ký giáp ranh giữa các bên nhưng bên
chủ nhà yêu cầu chúng tôi ký lại. Khó khăn ở chỗ là người hàng xóm lại
không ký và giải thích là đã ký rồi (tôi không biết mâu thuẫn cụ thể
giữa người chủ đất và người hàng xóm đấy như thế nào). Tất cả thủ tục
chúng tôi đã hoàn tất gồm ba bộ hồ sơ có chữ ký và công chứng giấy tờ
đầy đủ (ký khi mua nhà chúng tôi yêu cầu người bán ký trước). Khi mua
chúng tôi chỉ có giấy tờ viết tay chưa qua công chứng.
Làm sao để mượn sổ đỏ để tách? Nếu tôi muốn kiện ra tòa thì thủ tục và án phí thế nào? (N.T.N.B)
Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh trả lời:
Theo
thư bạn nêu, diện tích đất mà bạn nhận chuyển nhượng đã được cấp sổ đỏ
cho người chủ sử dụng đất. Tuy nhiên, chúng tôi không rõ bạn và người
chủ sử dụng đất đã thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo thủ
tục luật định hay chưa. Theo quy định, việc mua bán đất phải được lập
thành hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công
chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
1.
Trường hợp việc mua bán đất của bạn đã đáp ứng điều kiện nêu trên nhưng
người chủ đất không nộp sổ đỏ để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, bạn
cũng có thể nộp hồ sơ để được xin tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại UBND xã hoặc phòng tài nguyên - môi trường nơi có đất.
Cơ
quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử
dụng đất để thông báo bằng văn bản cho người chủ đất và niêm yết tại trụ
sở UBND cấp xã nơi có đất về việc (i) làm thủ tục cấp giấy chứng nhận
cho bạn và (ii) cấp mới giấy chứng nhận đối với người mua là bạn.
Sau
thời hạn ba mươi (30) ngày kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu
tiên trên báo địa phương về việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bạn
mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì cơ quan cấp giấy sẽ
thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bạn theo quy định, đồng thời,
ra quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp cho người chủ sử dụng đất.
2.
Trường hợp bạn và người chủ sử dụng đất thực hiện việc mua bán đất bằng
giấy tay, có nghĩa hợp đồng mua bán đất chưa được công chứng hoặc chứng
thực. Khi đó, bạn không thể xin tách thửa và cấp chủ quyền theo thủ tục
nêu trên.
Nếu việc thương lượng, hòa giải không thành, bạn có
thể khởi kiện để yêu cầu tòa buộc bên chuyển quyền là người chủ sử dụng
đất phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định (công
chứng, chức thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
Tuy
nhiên cũng lưu ý với bạn trước khi thực hiện việc khởi kiện này, bạn
phải chắc rằng việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn đã đảm
bảo các yêu cầu về chủ thể, về nội dung thỏa thuận trong hợp đồng và
việc ký kết hợp đồng của các bên là hoàn toàn tự nguyện, không nhằm che
đậy một giao dịch khác… vì khi việc mua bán đất của bạn vi phạm một
trong các điều kiện nêu trên, hợp đồng có thể bị vô hiệu. Khi đó các bên
phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải
bồi thường.
Trong trường hợp hợp đồng mua bán đất của hai bên chỉ
vi phạm về mặt hình thức (chưa được công chứng hoặc chứng thực), tòa sẽ
tuyên buộc hai bên phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có công chứng hoặc chứng thực trong một thời hạn luật định.
Các
tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thường rất phức tạp, bạn nên
trực tiếp tham khảo ý kiến pháp lý trước khi thực hiện việc khởi kiện.
3.
Trường hợp khởi kiện, bạn phải nộp tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm
bằng 50% mức án phí dân sự sơ thẩm mà tòa án dự tính theo giá trị tài
sản có tranh chấp mà bạn có yêu cầu giải quyết.
Bạn có thể tham khảo mức án phí sơ thẩm đối với vụ kiện của bạn (nếu có) theo sau:
VPLS Lê Nguyễn
