Làn sóng dịch chuyển dân số từ các khu vực nội đô chật chội sang các đại đô thị mới xuất phát từ nhu cầu bức thiết của 215.000 người dân Thủ đô. Các trung tâm bất động sản mới Hà Nội bao quanh trung tâm cũ sẽ là điểm đến của xu thế giãn dân mạnh mẽ này.
Làn sóng dịch chuyển dân số từ các khu vực nội đô chật chội sang các đại đô thị mới xuất phát từ nhu cầu bức thiết của 215.000 người dân Thủ đô. Các trung tâm bất động sản mới Hà Nội bao quanh trung tâm cũ sẽ là điểm đến của xu thế giãn dân mạnh mẽ này.
215.000 người tại 4 quận nội đô cần di dời sang trung tâm bất động sản mới Hà Nội
Thống kê cho thấy, trong vòng 10 năm qua, dân số Thủ đô đã tăng thêm 1,6 triệu người, riêng khu vực nội thành tăng trên 1,2 triệu người, phần lớn trong số đó là gia tăng cơ học từ người nhập cư. Thực trạng này diễn ra tại các quận lõi nội đô, gây quá tải đối với công trình hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, quản lý an ninh, trật tự công cộng, bảo đảm môi trường sống,…
Giám đốc Sở QH – KT Hà Nội Nguyễn Trúc Anh lấy ví dụ về thực tế điển hình tại địa bàn quận quận Đống Đa. Theo quy hoạch, quận này chỉ có 260.000 dân, nhưng dân số thực tế hiện tại đã lên tới hơn 370.000, mật độ dân số cao nhất Hà Nội với 40.000 dân/km2. Dân số đông đúc trong khi quỹ đất hầu như cạn kiệt, khiến bộ mặt đô thị phát triển kém văn minh, hạ tầng còn nhiều bất cập như vỉa hè hẹp, đường sá nhiều nơi nhếch nhác, lộn xộn.
Hướng tới kiểm soát phát triển và quản lý đô thị, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội tại các quận nội đô lịch sử, Hà Nội đã thông qua 6 đồ án Quy hoạch phân khu đô thị nội đô. Cụ thể, dân số theo quy hoạch đến năm 2030 tại khu vực này được giới hạn vào khoảng 672.000 người sinh sống (dân số hiện tại là trên 887.000 người).
Trong đó, phân khu đô thị H1-1A,B,C (Hoàn Kiếm), gồm khu phố cổ, Hồ Gươm và phụ cận, khu phố cũ, diện tích quy hoạch 347,65 ha, dân số dự kiến 100.000 người; hiện trạng đang dân số là 91.219 người. Phân khu đô thị H1-2 (Ba Đình), diện tích quy hoạch 703,93 ha, dân số dự kiến 160.000 người; thực tế hiện trạng 199.586 người.
Phân khu đô thị H1-3 (Đống Đa) sở hữu diện tích quy hoạch 994 ha, dân số dự kiến 255.000 người, trong khi hiện trạng đang là 371.606 người. Phân khu đô thị H1-4 (Hai Bà Trưng), diện tích quy hoạch 664,37 ha, dân số dự kiến 157.000 người; hiện trạng 255.000 người.
Nhìn chung, từ nay đến năm 2030, khoảng 215.000 người dân đang sinh sống tại 4 quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng sẽ phải di dời ra những khu vực khác.
Theo các chuyên gia quy hoạch, bài toán giãn dân đặt ra trong 6 quy hoạch phân khu lần này cho thấy sự đột phá và quyết tâm của chính quyền TP Hà Nội nhằm giúp người dân được hưởng điều kiện sống tốt nhất.
Cuộc đại dịch chuyển ra các trung tâm bất động sản mới Hà Nội
Để phục vụ làn sóng dịch chuyển hàng trăm nghìn người dân tại lõi trung tâm thủ đô ra các khu trung tâm bất động sản mới Hà Nội, vài năm trở lại đây, thành phố đã chứng kiến sự xuất hiện của nhiều khu đô thị tại các vùng trung tâm mới, giảm tải áp lực cho những vùng trung tâm cũ như xung quanh Hồ Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Bà Đình,…
Cụ thể, ở phía Bắc Hà Nội là hàng loạt đại đô thị nằm hai bên trục Nhật Tân – Nội Bài đang trong quá trình hình thành, xây dựng bởi các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sungroup, BRG. Khu vực phía Nam đón nhận những thay đổi mạnh mẽ khi khu đô thị Gamuda, Khu đô thị Tứ Hiệp liên tục được mở rộng.
Đặc biệt, các vùng phía Đông và Tây với hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City đang hình thành những “thành phố mới” tại hai đầu Hà Nội. Các “thành phố trong thành phố” này được đánh giá như những thỏi nam châm với lực hút cực lớn, khuyến khích cư dân chuyển dịch từ nội đô ra ngoại ô, tạo thành những đô thị đa cực mới.
Thực tế cho thấy, những tiện ích đồng bộ và sự thay đổi trong nhu cầu của người dân đã tạo nên làn sóng dịch chuyển từ trung tâm cũ ra các trung tâm mới. Điển hình là dự án Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm) có khoảng 28.000 dân về sinh sống, Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm) thu hút 20.000 người.
Nếu như trước kia, các khu vực Gia Lâm – Tây Mỗ – Đại Mỗ được xem là vùng ven Hà Nội thì ngày nay, sự xuất hiện của những đại đô thị lớn đã thay đổi diện mạo của khu vực này, hấp dẫn hàng chục nghìn cư dân chuyển về sinh sống với cơ sở hạ tầng không ngừng phát triển, tiện ích đồng bộ với biển hồ, chuỗi công viên cây xanh quy mô nhất thủ đô, trung tâm thương mại lớn nhất khu vực.
Nhận định về sự phát triển của những khu vực trung tâm mới tại Hà Nội, Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường từng chia sẻ rằng các khu đại đô thị có diện tích rộng hàng trăm ha đã tạo nên những trung tâm mới được đầu tư đồng bộ, các sản phẩm phong phú gắn liền với nhiều chủ đề như đô thị mới công nghiệp, đô thị mới nông nghiệp, đô thị mới du lịch, đô thị mới thể thao,… hỗ trợ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Trong khi đó, theo kiến trúc sư Nguyễn Xuân Lương, phát triển đô thị đa trung tâm theo đúng nghĩa phải có trung tâm lớn, trung tâm nhỏ. Hiện nay, Hà Nội đã có trung tâm lớn là trung tâm hiện hữu, nhiệm vụ còn lại chính là xây dựng các trung tâm nhỏ theo các hướng khác nhau nhằm kéo giãn mật độ dân số nội thành, tạo nên nhiều không gian sống xanh. Đặc biệt, mô hình đa trung tâm sẽ góp phần giải quyết các bất cập trong hạ tầng kỹ thuật, xã hội (ngập nước, kẹt xe, không gian công cộng) và phù hợp với đề án xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội trở thành đô thị thông minh tầm nhìn đến năm 2025, ông Lương nhấn mạnh.
Đứng dưới góc độ của người mua bất động sản, việc dân số ngày càng gia tăng ở các khu vực nội đô kéo theo nhu cầu nhà ở tăng cao, trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Do đó, xu hướng lựa chọn mua nhà hoặc căn hộ ở những vùng trung tâm mới vừa đáp ứng khả năng tài chính; đồng thời tạo ra môi trường sống trong lành, an nhiên. Đặc biệt, trong bối cảnh bất động sản ở các khu nội đô đã tăng đến ngưỡng cao, biên độ tăng giá thấp, việc đầu tư bất động sản ở các đô thị trung tâm mới là xu thế tất yếu, bởi giá cả còn ở ngưỡng hợp lý trong khi nhu cầu lớn, biên độ tăng giá còn cao.
Thực tế cho thấy, trong 3 năm qua, nhiều khu trung tâm mới đã chứng kiến tốc độ tăng giá bất động sản nhờ làn sóng di dân cơ học diễn ra vô cùng mạnh mẽ. Cụ thể, nếu trước kia mặt bằng căn hộ khu vực Đại Mỗ – Tây Mỗ – An Khánh chỉ loanh quanh ở ngưỡng 18 – 20 triệu đồng/m2 thì hiện tại, mức giá đã tăng lên 30 – 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, chẳng ai nghĩ căn hộ chung cư tại khu vực Gia Lâm trước kia sẽ thu hút được người mua, vậy nhưng trên thực tế, giá bán căn hộ tại đây đã tăng ngang ngửa khu vực Hoàng Mai, Thanh Xuân.
Các chuyên gia đánh giá, với lợi thế về hạ tầng cùng tiện ích đồng bộ, các khu trung tâm bất động sản mới Hà Nội đang trở thành những cực tăng trưởng của thủ đô Hà Nội. Trong tương lai, làn sóng di dân sang các khu vực này này được dự đoán sẽ diễn ra ngày càng mạnh mẽ khi Thủ đô đón hàng chục nghìn người lên học tập và làm việc hằng năm. Cùng với đó, quá trình di dời các trụ sở bộ ngành, trường đại học, bệnh viện lớn, các cơ sở sản xuất công nghiệp nằm tại khu vực 4 quận nội đô lịch sử ra những khu vực vùng ven sẽ dẫn đến một lượng lớn nhu cầu nhà ở của người lao động.
215.000 người tại 4 quận nội đô cần di dời sang trung tâm bất động sản mới Hà Nội
Thống kê cho thấy, trong vòng 10 năm qua, dân số Thủ đô đã tăng thêm 1,6 triệu người, riêng khu vực nội thành tăng trên 1,2 triệu người, phần lớn trong số đó là gia tăng cơ học từ người nhập cư. Thực trạng này diễn ra tại các quận lõi nội đô, gây quá tải đối với công trình hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, quản lý an ninh, trật tự công cộng, bảo đảm môi trường sống,…
Giám đốc Sở QH – KT Hà Nội Nguyễn Trúc Anh lấy ví dụ về thực tế điển hình tại địa bàn quận quận Đống Đa. Theo quy hoạch, quận này chỉ có 260.000 dân, nhưng dân số thực tế hiện tại đã lên tới hơn 370.000, mật độ dân số cao nhất Hà Nội với 40.000 dân/km2. Dân số đông đúc trong khi quỹ đất hầu như cạn kiệt, khiến bộ mặt đô thị phát triển kém văn minh, hạ tầng còn nhiều bất cập như vỉa hè hẹp, đường sá nhiều nơi nhếch nhác, lộn xộn.
Hướng tới kiểm soát phát triển và quản lý đô thị, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội tại các quận nội đô lịch sử, Hà Nội đã thông qua 6 đồ án Quy hoạch phân khu đô thị nội đô. Cụ thể, dân số theo quy hoạch đến năm 2030 tại khu vực này được giới hạn vào khoảng 672.000 người sinh sống (dân số hiện tại là trên 887.000 người).
Trong đó, phân khu đô thị H1-1A,B,C (Hoàn Kiếm), gồm khu phố cổ, Hồ Gươm và phụ cận, khu phố cũ, diện tích quy hoạch 347,65 ha, dân số dự kiến 100.000 người; hiện trạng đang dân số là 91.219 người. Phân khu đô thị H1-2 (Ba Đình), diện tích quy hoạch 703,93 ha, dân số dự kiến 160.000 người; thực tế hiện trạng 199.586 người.
Phân khu đô thị H1-3 (Đống Đa) sở hữu diện tích quy hoạch 994 ha, dân số dự kiến 255.000 người, trong khi hiện trạng đang là 371.606 người. Phân khu đô thị H1-4 (Hai Bà Trưng), diện tích quy hoạch 664,37 ha, dân số dự kiến 157.000 người; hiện trạng 255.000 người.
Nhìn chung, từ nay đến năm 2030, khoảng 215.000 người dân đang sinh sống tại 4 quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng sẽ phải di dời ra những khu vực khác.
Theo các chuyên gia quy hoạch, bài toán giãn dân đặt ra trong 6 quy hoạch phân khu lần này cho thấy sự đột phá và quyết tâm của chính quyền TP Hà Nội nhằm giúp người dân được hưởng điều kiện sống tốt nhất.
Cuộc đại dịch chuyển ra các trung tâm bất động sản mới Hà Nội
Để phục vụ làn sóng dịch chuyển hàng trăm nghìn người dân tại lõi trung tâm thủ đô ra các khu trung tâm bất động sản mới Hà Nội, vài năm trở lại đây, thành phố đã chứng kiến sự xuất hiện của nhiều khu đô thị tại các vùng trung tâm mới, giảm tải áp lực cho những vùng trung tâm cũ như xung quanh Hồ Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Bà Đình,…
Cụ thể, ở phía Bắc Hà Nội là hàng loạt đại đô thị nằm hai bên trục Nhật Tân – Nội Bài đang trong quá trình hình thành, xây dựng bởi các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sungroup, BRG. Khu vực phía Nam đón nhận những thay đổi mạnh mẽ khi khu đô thị Gamuda, Khu đô thị Tứ Hiệp liên tục được mở rộng.
Đặc biệt, các vùng phía Đông và Tây với hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City đang hình thành những “thành phố mới” tại hai đầu Hà Nội. Các “thành phố trong thành phố” này được đánh giá như những thỏi nam châm với lực hút cực lớn, khuyến khích cư dân chuyển dịch từ nội đô ra ngoại ô, tạo thành những đô thị đa cực mới.
Thực tế cho thấy, những tiện ích đồng bộ và sự thay đổi trong nhu cầu của người dân đã tạo nên làn sóng dịch chuyển từ trung tâm cũ ra các trung tâm mới. Điển hình là dự án Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm) có khoảng 28.000 dân về sinh sống, Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm) thu hút 20.000 người.
Nếu như trước kia, các khu vực Gia Lâm – Tây Mỗ – Đại Mỗ được xem là vùng ven Hà Nội thì ngày nay, sự xuất hiện của những đại đô thị lớn đã thay đổi diện mạo của khu vực này, hấp dẫn hàng chục nghìn cư dân chuyển về sinh sống với cơ sở hạ tầng không ngừng phát triển, tiện ích đồng bộ với biển hồ, chuỗi công viên cây xanh quy mô nhất thủ đô, trung tâm thương mại lớn nhất khu vực.
Nhận định về sự phát triển của những khu vực trung tâm mới tại Hà Nội, Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường từng chia sẻ rằng các khu đại đô thị có diện tích rộng hàng trăm ha đã tạo nên những trung tâm mới được đầu tư đồng bộ, các sản phẩm phong phú gắn liền với nhiều chủ đề như đô thị mới công nghiệp, đô thị mới nông nghiệp, đô thị mới du lịch, đô thị mới thể thao,… hỗ trợ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Trong khi đó, theo kiến trúc sư Nguyễn Xuân Lương, phát triển đô thị đa trung tâm theo đúng nghĩa phải có trung tâm lớn, trung tâm nhỏ. Hiện nay, Hà Nội đã có trung tâm lớn là trung tâm hiện hữu, nhiệm vụ còn lại chính là xây dựng các trung tâm nhỏ theo các hướng khác nhau nhằm kéo giãn mật độ dân số nội thành, tạo nên nhiều không gian sống xanh. Đặc biệt, mô hình đa trung tâm sẽ góp phần giải quyết các bất cập trong hạ tầng kỹ thuật, xã hội (ngập nước, kẹt xe, không gian công cộng) và phù hợp với đề án xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội trở thành đô thị thông minh tầm nhìn đến năm 2025, ông Lương nhấn mạnh.
Đứng dưới góc độ của người mua bất động sản, việc dân số ngày càng gia tăng ở các khu vực nội đô kéo theo nhu cầu nhà ở tăng cao, trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Do đó, xu hướng lựa chọn mua nhà hoặc căn hộ ở những vùng trung tâm mới vừa đáp ứng khả năng tài chính; đồng thời tạo ra môi trường sống trong lành, an nhiên. Đặc biệt, trong bối cảnh bất động sản ở các khu nội đô đã tăng đến ngưỡng cao, biên độ tăng giá thấp, việc đầu tư bất động sản ở các đô thị trung tâm mới là xu thế tất yếu, bởi giá cả còn ở ngưỡng hợp lý trong khi nhu cầu lớn, biên độ tăng giá còn cao.
Thực tế cho thấy, trong 3 năm qua, nhiều khu trung tâm mới đã chứng kiến tốc độ tăng giá bất động sản nhờ làn sóng di dân cơ học diễn ra vô cùng mạnh mẽ. Cụ thể, nếu trước kia mặt bằng căn hộ khu vực Đại Mỗ – Tây Mỗ – An Khánh chỉ loanh quanh ở ngưỡng 18 – 20 triệu đồng/m2 thì hiện tại, mức giá đã tăng lên 30 – 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, chẳng ai nghĩ căn hộ chung cư tại khu vực Gia Lâm trước kia sẽ thu hút được người mua, vậy nhưng trên thực tế, giá bán căn hộ tại đây đã tăng ngang ngửa khu vực Hoàng Mai, Thanh Xuân.
Các chuyên gia đánh giá, với lợi thế về hạ tầng cùng tiện ích đồng bộ, các khu trung tâm bất động sản mới Hà Nội đang trở thành những cực tăng trưởng của thủ đô Hà Nội. Trong tương lai, làn sóng di dân sang các khu vực này này được dự đoán sẽ diễn ra ngày càng mạnh mẽ khi Thủ đô đón hàng chục nghìn người lên học tập và làm việc hằng năm. Cùng với đó, quá trình di dời các trụ sở bộ ngành, trường đại học, bệnh viện lớn, các cơ sở sản xuất công nghiệp nằm tại khu vực 4 quận nội đô lịch sử ra những khu vực vùng ven sẽ dẫn đến một lượng lớn nhu cầu nhà ở của người lao động.